Kolejna zmiana kursu w sprawie polskich REIT-ów

Pod koniec 2016 roku polski rząd rozpoczął pracę nad ustawą o spółkach rynku wynajmu nieruchomości. Instytucja tego typu spółek, które na arenie międzynarodowej noszą nazwę REIT-ów (ang. Real Estate Investment Trust), wywodzi się z rynku amerykańskiego, jednak od wielu lat z powodzeniem funkcjonuje w szeregu państw na całym świecie, w tym w krajach Unii Europejskiej (np. Wielka Brytania, Niemcy, Francja). Sukces tych podmiotów wiąże się przede wszystkim z dobrą koniunkturą na rynku nieruchomości, ale nie bez znaczenia pozostaje fakt, że REIT-y często korzystają z preferencji podatkowych przyznawanych przez krajowe prawodawstwo.

Pomysł wprowadzenia do polskiego porządku prawnego spółek typu REIT od samego początku spotkał się z dużym entuzjazmem w  branży nieruchomościowej, zwłaszcza że ustawa miała wejść w życie już w styczniu 2018 roku. Jednakże negatywna opinia Narodowego Banku Polskiego, według którego wprowadzenie REIT-ów jest na ten moment zbyt ryzykowne, a także ujawniona przeszło tydzień temu przez Ministerstwo Finansów, nowa koncepcja ustawy, która ogranicza możliwości inwestowania REIT-ów jedynie do nieruchomości mieszkaniowych, skutecznie ostudziły dotychczasowe emocje.

Czym w zasadzie jest REIT?

Idea REIT-ów jest dość prosta. Jest to podmiot, którego zasadniczym celem jest inwestowanie w nieruchomości. REIT-y z reguły kupują istniejące już nieruchomości, w głównej mierze  komercyjne tj. centra handlowe, biurowce, magazyny, ale również budynki mieszkalne, po to by czerpać zyski z ich wynajmu. Lwia część zysków REIT-u jest wypłacana akcjonariuszom w formie gwarantowanej corocznie dywidendy, co daje poczucie stabilnego i długoterminowego zwrotu zainwestowanego kapitału. Inwestor co do zasady nie zarabia bowiem na wahaniach kursu giełdowego, jak to ma miejsce w innych spółkach giełdowych, a właśnie na corocznej dywidendzie, która dzięki długoterminowym umowom najmu jest przewidywalna na wiele lat. REIT-y są ponadto atrakcyjne z punktu widzenia inwestora indywidualnego, któremu obecnie ciężko pomnażać kapitał na rynku nieruchomości. Szacowana stopa zwrotu z wynajmu nieruchomości osiąga ok. 5 % rocznie, jednakże nie każdy posiada kapitał rzędu 500 tysięcy złotych, by móc przeznaczyć go na zakup mieszkania pod wynajem, dlatego świetną alternatywą w takiej sytuacji mogą okazać się właśnie REIT-y.

Zdaniem Ministra Finansów projektowana ustawa zwiększy atrakcyjność podejmowania i prowadzenia działalności gospodarczej w sektorze rynku nieruchomości na wynajem oraz zwiększy zaangażowanie krajowego kapitału prywatnego na tymże rynku.

Zgodnie z brzmieniem projektu ustawy z dnia 19 maja 2017 roku, polski REIT ma funkcjonować w formie spółki akcyjnej notowanej na giełdzie papierów wartościowych.  Podstawowym celem tej spółki, przewidzianym w ustawie, jest regularna wypłata dywidendy dla akcjonariuszy z zysku, którego źródłem są przychody z najmu nieruchomości. Zgodnie z projektem ustawy, najważniejsze przesłanki, jakie powinna spełniać taka spółka to m.in.:

  • kapitał zakładowy na poziomie nie niższym niż 50.000.000 zł;
  • uzyskiwanie przychodów z najmu co najmniej trzech nieruchomości lub ich części;
  • utrzymywanie nieruchomości, udziałów lub akcji spółek zależnych oraz akcji innych spółek rynku wynajmu nieruchomości, na poziomie nie niższym niż 70% wartości bilansowej aktywów spółki;
  • obowiązek corocznej wypłaty dywidendy na poziomie nie niższym niż 90% zysku za ostatni rok obrotowy.

Preferencje podatkowe

Wśród oczekiwanych korzyści wprowadzenia nowych przepisów kluczowe znaczenie odgrywa także założenie preferencyjnego opodatkowania dochodów osiąganych z REIT zarówno na poziomie spółek, jak i samych inwestorów.

Zgodnie bowiem z aktualnym projektem ustawy, dochody (przychody) REIT osiągane z tytułu:

  • wynajmu oraz sprzedaży nieruchomości;
  • zbycia udziałów/akcji spółek zależnych;
  • dywidend oraz innych przychodów z udziału w zyskach w spółkach zależnych;

miałyby podlegać zwolnieniu z opodatkowania CIT do czasu przeznaczenia ich na wypłatę dywidendy do inwestorów lub wynagrodzenia dla organów zarządzających/nadzorczych oraz osób reprezentujących te spółki.

Przeznaczenie dochodów na wypłatę dywidend oraz innych należności z tytułu udziału w zyskach, pozwalałoby na skorzystanie z preferencyjnej stawki opodatkowania CIT w wysokości 8,5 %, z tym zastrzeżeniem, że przychód w tym zakresie nie mógłby być pomniejszony o odpisy amortyzacyjne dokonywane od wynajmowanych nieruchomości.

Ponadto, zainteresowanie inwestorów wzbudza również fakt, że opodatkowanie dochodów (przychodów) osiąganych z inwestycji w REIT (dywidendy, zaliczki na dywidendy) miałoby podlegać zwolnieniu z opodatkowania podatkiem dochodowym, zarówno w przypadku inwestorów będących podatnikami CIT, jak i PIT.

Zaproponowana konstrukcja opodatkowania REIT wydaje się zmierzać w dobrym kierunku. Umożliwienie skorzystania z preferencyjnej stawki opodatkowania CIT pod warunkiem dystrybucji zysku w formie dywidendy będzie mogło stanowić istotny bodziec do podejmowania tego rodzaju inwestycji oraz co do zasady minimalizować ryzyko drenowania REIT przez płatności inne niż dystrybucja zysku.

Nieoczekiwane zmiany

Zgodnie z pierwotnym brzmieniem ustawy, przedmiotem inwestycji polskich REIT-ów miały być wyłącznie nieruchomości komercyjne, jednakże po konsultacjach z przedstawicielami środowiska nieruchomościowego, rozszerzono ten przedmiot również o nieruchomości mieszkaniowe. Zmiana ta spotkała się z dużą aprobatą na rynku, dlatego też przedstawiciele branży nieruchomości z nieukrywaną konsternacją przyjęli ostatnie stanowisko Ministra Finansów, który ograniczył możliwości inwestowania REIT-ów wyłącznie do nieruchomości mieszkaniowych oraz przyznał, że wejście w życie ustawy od 1 stycznia 2018 r. jest nierealne. Zmiana ta jest uzasadniona głównie uwagami Narodowego Banku Polskiego, który podkreśla, że na rynku nieruchomości narasta nierównowaga wywołana niskimi stopami procentowymi i ekspansją zagranicznych funduszy inwestycyjnych, tym samym obecnie panująca „bańka” może w przyszłości spowodować duże ryzyko po stronie polskich inwestorów.

Eksperci obawiają się, że mimo początkowej dużej gotowości resortu finansów do wprowadzenia instytucji REIT-ów, obecne zwlekanie z wprowadzeniem ustawy może tak naprawdę oznaczać chwilowe wycofanie się Ministerstwa z koncepcji jej wdrożenia. Z punktu widzenia deweloperów i istniejących inwestorów, brak REIT-ów nie wpłynie na ten moment negatywnie na rynek, niemniej jednak – patrząc przez pryzmat państw europejskich – dużo stracimy w perspektywie najbliższych 10-15 lat. Nie należy zapominać, że polskie nieruchomości w 90 % pozostają w rękach zagranicznego kapitału i na czynszu z biurowców, czy galerii handlowych obecnie zarabiają głównie zagraniczne fundusze emerytalne. Powyższe mogłoby ulec zmianie po utworzeniu polskich spółek rynku wynajmu nieruchomości.

Wydaje się, że mimo iż projekt ustawy wymaga dalszych dyskusji i wielu zmian, sama idea wprowadzenia REIT-ów jest bardzo obiecująca zarówno dla deweloperów jak i potencjalnych inwestorów indywidualnych, dlatego też cały rynek będzie przyglądać się dalszym pracom nad ustawą nie tylko z zaciekawieniem, ale przede wszystkim z ciągłą nadzieją.

Share This:

Dodaj komentarz