Projekt ustawy o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami

Dnia 10 stycznia 2017 roku wpłynął do Sejmu projekt ustawy o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. Aktualnie projekt jest na etapie po I czytaniu na posiedzeniu Sejmu. Zgodnie z projektem ustawa ma wejść w życie po upływie trzech miesięcy od dnia ogłoszenia, z zastrzeżeniem wyjątków wskazanych w ustawie.

Cel regulacji

Projekt ustawy ma celu wdrożenie postanowień dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady 2014/17/UE z dnia 4 lutego 2014 roku w sprawie konsumenckich umów o kredyt związanych z nieruchomościami mieszkalnymi i zmieniającej dyrektywy 2008/48/WE i 2013/36/UE oraz rozporządzenie (UE) nr 1093/2010.

Projekt ustawy określa zasady i tryb zawierania umów o kredyt hipoteczny, obowiązki kredytodawcy i pośrednika kredytowego w zakresie informacji udzielanych przed zawarciem umowy o kredyt hipoteczny oraz obowiązki konsumenta, kredytodawcy i pośrednika kredytu hipotecznego w związku z zawartą umową o kredyt hipoteczny. Ponadto projektowana ustawa określa skutki uchybienia obowiązkom kredytodawcy, pośrednika kredytowego i agenta oraz wprowadza regulacje w zakresie nadzoru nad pośrednikami kredytu hipotecznego i ich agentami świadczącymi usługi związane z kredytem hipotecznym.

Zakres przedmiotowy ustawy

Zakres przedmiotowy projektowanej regulacji dotyczy umów o kredyt zabezpieczony hipoteką lub innym prawem związanym z nieruchomością mieszkalną lub umów o kredyt przeznaczony na sfinansowanie niezwiązanego z działalnością gospodarczą lub prowadzeniem gospodarstwa rolnego:

  1. nabycia lub utrzymania prawa własności budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, a także ich budowy, przebudowy, rozbudowy lub nadbudowy,
  2. nabycia lub utrzymania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,
  3. nabycia lub utrzymania prawa własności nieruchomości gruntowej lub jej części,
  4. nabycia lub utrzymania udziału we współwłasności budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w nieruchomości gruntowej.

Waluta udzielenia kredytu hipotecznego

Kredyt hipoteczny może zostać udzielony wyłącznie w walucie lub być indeksowany do waluty, w której konsument uzyskuje większość swoich dochodów lub posiada większość środków finansowych lub innych aktywów wycenionych w walucie udzielenia kredytu lub walucie, do której kredyt jest indeksowany.

W przypadku umowy o kredyt hipoteczny w walucie obcej kredytodawca, na wniosek konsumenta, jest zobowiązany dokonać zmiany waluty tej umowy na inną walutę, jeżeli:

  • konsument uzyskuje w tej walucie większość swoich dochodów lub posiada większość środków finansowych lub innych aktywów wycenianych w tej walucie, określonej w dniu dokonania ostatniej oceny zdolności kredytowej w odniesieniu do tej umowy o kredyt hipoteczny, lub
  • waluta ta jest walutą państwa członkowskiego, w którym konsument miał miejsce zamieszkania w dniu zawarcia umowy o kredyt hipoteczny lub w którym ma miejsce zamieszkania w dniu złożenia wniosku.

Obowiązki kredytodawcy, pośrednika kredytu hipotecznego i agenta przed zawarciem umowy o kredyt hipoteczny

Projekt ustawy wskazuje obowiązki, jakie muszą spełniać kredytodawca i pośrednik kredytowy w zakresie reklamowania usług związanych z kredytem hipotecznym. Ma to na celu zabezpieczenie konsumentów przed reklamami kredytów hipotecznych, które mogłyby wprowadzać w błąd lub budzić fałszywe oczekiwania co do produktów finansowych oferowanych przez instytucje finansowe.

Kredytodawca jest obowiązany między innymi podawać konsumentowi w sposób zwięzły, jednoznaczny, widoczny i zrozumiały informacje niezwykle istotne dla umowy o kredyt hipoteczny, takie jak: oznaczenie przedsiębiorcy, wysokość, rodzaj i sposób obliczania stopy procentowej, całkowite koszty kredytu, wysokość i liczbę rat, zabezpieczenia, czas obowiązywania umowy, powiązanie z wahaniami kursów walut. W szczególności zwraca się uwagę na konieczność informowania o umowach dodatkowych, takich jak ubezpieczenia. Jednocześnie pośrednik kredytu hipotecznego lub agent będzie zobligowany do informowania kredytodawcy o zakresie jego umocowania do dokonania czynności faktycznych lub prawnych.

Informacje zawarte w reklamie dotyczącej umów o kredyt związanych z nieruchomościami mieszkalnymi powinny być przedstawione konsumentowi w postaci reprezentatywnego przykładu, wykorzystując w tym celu stronę internetową lub trwały nośnik. Ponadto przepisy projektu zabraniają dokonywania sprzedaży wiązanej usług finansowych w związku z zawarciem umowy o kredyt hipoteczny, chyba że sprzedaż wiązana dotyczy prowadzonego bezpłatnie rachunku płatniczego lub rachunku oszczędnościowo-rozliczeniowego, którego jedynym celem jest gromadzenie środków finansowych przeznaczonych na spłatę kredytu, jego obsługę lub zapewnienie kredytodawcy dodatkowego zabezpieczenia w przypadku zaległości w spłacie kredytu. Za sprzedaż wiązaną należy uważać oferowanie lub zawieranie umowy o kredyt hipoteczny w pakiecie z innymi odrębnymi produktami lub usługami finansowymi, gdy umowa o kredyt hipoteczny nie jest dla konsumenta dostępna bez związania się zapisem o nabyciu takich produktów lub usług.

W projekcie ustawy uregulowano obowiązki kredytodawcy, pośrednika kredytu hipotecznego i agenta w zakresie przedstawienia konsumentowi zindywidualizowanych informacji niezbędnych do porównania kredytów hipotecznych dostępnych na rynku i ich oceny w celu podjęcia przez konsumenta świadomej decyzji. Jednocześnie wprowadzono wymóg, aby informacje te były przekazywane na formularzu informacyjnym, którego wzór stanowi załącznik nr 1 do projektu ustawy.

Formularz informacyjny przekazany konsumentowi przed złożeniem wniosku o udzielenie kredytu hipotecznego jest wiążący dla kredytodawcy, jeżeli w terminie 14 dni od jego otrzymania konsument złoży wniosek o kredyt.

Zgodnie z procedurą zawierania umowy o kredyt hipoteczny uregulowaną w projekcie, konsument występuje z wnioskiem do kredytodawcy. Kredytodawca, pośrednik kredytu hipotecznego lub agent jest zobowiązany przekazać konsumentowi decyzję kredytową w sprawie udzielenia kredytu hipotecznego w dwudziestym pierwszym dniu od dnia otrzymania wniosku. Kredytodawca jest również zobowiązany poinformować konsumenta o możliwości przekazania decyzji kredytowej przed tym terminem, o ile konsument wyrazi na to zgodę. Decyzja kredytowa stanowi ofertę w rozumieniu art. 66 § 1 Kodeksu cywilnego. Wraz z decyzją kredytową przekazywany jest formularz informacyjny dotyczący kredytu hipotecznego, w przypadku gdy ustała moc wiążąca przekazanego wcześniej formularza. Decyzja kredytowa wraz z formularzem informacyjnym jest wiążąca dla kredytodawcy przez okres co najmniej 14 dni od dnia przekazania konsumentowi decyzji kredytowej. Kredytodawca, pośrednik kredytu hipotecznego lub agent jest zobowiązany zaproponować konsumentowi przekazanie łącznie z decyzją kredytową projektu umowy o kredyt hipoteczny sporządzonego zgodnie z warunkami określonymi w decyzji kredytowej.

Wszelkie opłaty i inne koszty uiszczone przez konsumenta przed zawarciem umowy o kredyt hipoteczny podlegają niezwłocznie zwrotowi, w przypadku gdy umowa nie została zawarta lub kwota kredytu hipotecznego nie została wypłacona przez kredytodawcę w terminie wskazanym w umowie.

Pośrednik kredytu hipotecznego oraz agent są zobowiązani przed rozpoczęciem świadczenia usług w zakresie pośrednictwa kredytu hipotecznego do informowania konsumentów między innymi o numerze wpisu do rejestrów pośredników kredytu hipotecznego, prowadzonego przez Komisję Nadzoru Finansowego, a także przekazywania informacji, czy pośrednik kredytu hipotecznego jest powiązanym pośrednikiem, przy czym w przypadku powiązanego pośrednika hipotecznego nałożono obwiązek wskazania nazwy kredytodawców, w imieniu i na rzecz których pośrednik działa.

Kredytodawca będzie zobowiązany do ustalania rzeczywistej rocznej stopy oprocentowania (dalej jako „RRSO”) oraz całkowitej kwoty do zapłaty przez konsumenta na podstawie informacji uzyskanych od konsumenta, w szczególności co najmniej co do czasu obowiązywania umowy o kredyt i całkowitej kwoty kredytu. Jednocześnie, w razie nieudzielenia informacji przez konsumenta, kredytodawca będzie mógł ustalić RRSO na podstawie reprezentatywnego przykładu. Przy ustaleniu RRSO kredytodawca powinien uwzględniać całkowity koszt kredytu hipotecznego ponoszony przez konsumenta oraz koszty prowadzenia rachunku, z którego realizowane będą między innymi spłaty kredytu hipotecznego. RRSO będzie ustalane na podstawie załącznika nr 3 do projektu ustawy.

Kredytodawca będzie dokonywał oceny zdolności kredytowej na podstawie informacji pozyskiwanych z odpowiednich baz danych lub zbiorów danych. W celu prawidłowego wykonania oceny zdolności kredytowej, konsument będzie zobowiązany do przedstawienia na żądanie kredytodawcy dokumentów i informacji niezbędnych do dokonania takiej oceny. Kredytodawca będzie również zobowiązany ustanowić procedury i informacje, na podstawie których dokonywana jest ocena zdolności kredytowej. Ocena zdolności kredytowej nie będzie mogła opierać się w głównej mierze na założeniu, że wartość rynkowa nieruchomości przewyższa kwotę kredytu hipotecznego lub że wartość ta wzrośnie.

Kredytodawca nie może rozwiązać lub zmienić umowy o kredyt hipoteczny, w sytuacji gdy ocena zdolności kredytowej nie została przeprowadzona prawidłowo, chyba że jest to korzystne dla konsumenta i konsument wyraził na to zgodę. Podstawą wypowiedzenia umowy nie może być nieprzedstawienie przez konsumenta kompletu informacji niezbędnych do przeprowadzenia oceny zdolności kredytowej. Proponowane rozwiązania chroniące konsumenta nie będą miały zastosowania, gdy konsument celowo odmówił ujawnienia informacji lub podał nieprawdziwe informacje niezbędne do przeprowadzenia oceny zdolności kredytowej.

Umowa o kredyt hipoteczny będzie mogła być zawarta tylko w przypadku, gdy wynik oceny zdolności kredytowej konsumenta wskaże, że konsument będzie zdolny do spłaty zaciągniętego kredytu wraz z odsetkami w terminach określonych w umowie. W przypadku odmowy udzielenia kredytu w związku z negatywną oceną zdolności kredytowej, konsument powinien być niezwłocznie poinformowany przez kredytodawcę o odrzuceniu wniosku o udzielenie kredytu hipotecznego.

Umowa o kredyt hipoteczny

Projekt ustawy przewiduje szczegółowy katalog informacji, jakie musi zawierać umowa o kredyt hipoteczny. Elementy treści umowy wymienione w projekcie są dopełnieniem standardu ustalonego dla art. 69 ust. 2 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku – Prawo bankowe, a zatem umowa powinna zawierać dodatkowo postanowienia dotyczące między innymi:

  1. wszelkich opłat związanych z udzieleniem kredytu hipotecznego,
  2. całkowitego kosztu i kwoty do zapłaty przez konsumenta,
  3. zasad i kosztów dotyczących ustanowienia i wygaśnięcia zabezpieczenia i ubezpieczenia kredytu hipotecznego,
  4. warunków i sposobu odstąpienia od umowy,
  5. zasad i trybu postępowania związanego z wcześniejszą spłatą,
  6. skutków niedotrzymania postanowień umowy,
  7. warunków i sposobu ustalania oprocentowania, zarówno stałego, jak i zmiennego,
  8. dodatkowych warunków i kryteriów związanych z kredytem udzielanym ze środków wsparcia publicznego.

W przypadku braku uzgodnienia w umowie oprocentowania stałego (o określonej wysokości), sposób ustalenia oprocentowania określa się jako wartość wskaźnika referencyjnego oraz wysokość marży ustalonej w umowie o kredyt hipoteczny.

W przypadku umów o kredyt hipoteczny ze stałą stopą oprocentowania w odniesieniu do co najmniej 5-letniego początkowego okresu, umowa kredytowa powinna określać sposób ustalania oprocentowania tego kredytu po okresie, w którym stopa jest stała.

W przypadku umowy o kredyt hipoteczny w walucie obcej, w sytuacji gdy całkowita kwota do zapłaty przez konsumenta pozostająca do spłacenia lub kwota rat kredytu hipotecznego spłacanych zgodnie z warunkami określonymi w umowie o kredyt hipoteczny, są wyższe o ponad 20% od kwot, które byłyby ustalone przy zastosowaniu kursu wymiany waluty umowy o kredyt hipoteczny i waluty, w której konsument uzyskuje większość swoich dochodów lub posiada większość środków finansowych lub innych aktywów wycenianych w tej walucie, obowiązującego w chwili zawierania umowy o kredyt hipoteczny, kredytodawca, pośrednik kredytu hipotecznego lub agent jest obowiązany każdorazowo przekazać konsumentowi ostrzeżenie na trwałym nośniku o zwiększeniu kwoty pozostającej do spłaty przez konsumenta, a także, w stosownych przypadkach, o prawie przeliczenia na inną walutę i warunkach tego przeliczenia oraz mechanizmach ograniczania ryzyka kursowego, na które jest narażony konsument.

Zakazane jest pobierania opłat przez kredytodawców z tytułu ustalenia (nowej) zmiany stopy procentowej, a także opłat za udzielenia wyjaśnień co do postanowień umowy.

W przypadku umowy o kredyt hipoteczny w walucie obcej konsument może dokonywać spłaty rat kapitałowo-odsetkowych bezpośrednio w tej walucie. Kredytodawca nie może uzależniać wykonania tego uprawnienia od obowiązku poniesienia przez konsumenta dodatkowych kosztów lub spełnienia innych warunków, w szczególności nie może zobowiązać konsumenta do nabywania waluty przeznaczonej na spłatę rat kredytu hipotecznego, jego całości lub części, od tego kredytodawcy lub innego określonego podmiotu.

Projektowana ustawa przewiduje rozwiązania, które mają zapewnić konsumentom możliwość restrukturyzacji zadłużenia w przypadku gdy konsument nie jest w stanie spłacić zobowiązań. Restrukturyzacja będzie dokonywana przez: zaoferowanie konsumentowi możliwości czasowego zawieszenia spłaty kredytu hipotecznego, zmianę wysokości rat kapitałowo-odsetkowych kredytu hipotecznego, wydłużenie okresu kredytowania, inne działania umożliwiające spłatę zobowiązania.

W razie konieczności zastosowania ostatecznego środka restrukturyzacyjnego jakim jest sprzedaż zabezpieczonej rzeczowo wierzytelności, wprowadzone zostało rozwiązanie, które pozwoli na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej sprzedanej nieruchomości oraz ratalną spłatę pozostałego zadłużenia, w przypadku gdy środki ze sprzedaży nieruchomości nie wystarczą na spłatę kredytu. Jednocześnie kredytodawca może żądać ustanowienia innego zabezpieczenia wierzytelności pozostałej do spłaty.

Spłata kredytu hipotecznego przed terminem

Konsument ma prawo w każdym czasie dokonać spłaty całości lub części kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie. Konsument będzie mógł złożyć wniosek do kredytodawcy z prośbą o informacje, jakie ewentualne koszty będzie zobowiązany ponieść w związku ze wcześniejszą spłatą. Kredytodawca ma obowiązek przekazać konsumentowi informacje o kosztach w terminie 7 dni roboczych od dnia otrzymania wniosku konsumenta. W przypadku spłaty całości kredytu hipotecznego przed terminem, całkowity koszt kredytu ulegnie obniżeniu o odsetki i inne koszty przypadające na okres, o który skrócono obowiązywanie umowy, chociażby konsument poniósł je przed spłatą.

Strony mogą zastrzec w umowie o kredyt hipoteczny rekompensatę w przypadku spłaty całości lub części kredytu hipotecznego przed terminem określonym w tej umowie. W przypadku kredytu hipotecznego oprocentowanego zmienną stopą procentową kredytodawca może pobierać rekompensatę wyłącznie, gdy spłata całości lub części kredytu hipotecznego nastąpiła w okresie 36 miesięcy od dnia zawarcia umowy. Rekompensata ta nie może być natomiast wyższa niż wysokość odsetek, które byłyby naliczone od spłaconej przed terminem całości lub części kredytu hipotecznego w okresie roku od dnia faktycznej spłaty, oraz nie może być wyższa niż 3% spłacanej kwoty kredytu hipotecznego. Jeżeli do zakończenia obowiązywania umowy o kredyt hipoteczny oprocentowany zmienną stopą procentową zgodnie z terminem wskazanym w tej umowie pozostało mniej niż rok, wysokość naliczonych odsetek nie może być wyższa niż odsetki, które przypadałyby za okres pozostały do zakończenia umowy o kredyt hipoteczny. Rekompensata w żadnym razie nie może być wyższa niż koszty kredytodawcy bezpośrednio związane z przedterminową spłatą.

Odstąpienie od umowy o kredyt hipoteczny przez konsumenta

Konsument ma prawo, bez podania przyczyny, do odstąpienia od umowy o kredyt hipoteczny w terminie 14 dni od jej zawarcia. Jeżeli umowa o kredyt hipoteczny nie zawiera elementów określonych w art. 29 ust. 1 i 3 projektu ustawy, konsument może odstąpić od umowy o kredyt hipoteczny w terminie 14 dni od dnia dostarczenia wszystkich elementów. Kredytodawca, pośrednik kredytu hipotecznego oraz agent są zobowiązani przekazać konsumentowi na trwałym nośniku wzór oświadczenia o odstąpieniu od umowy.

Konsument nie będzie ponosił kosztów związanych z odstąpieniem od umowy o kredyt hipoteczny, z wyjątkiem odsetek za okres od dnia wypłaty kredytu do dnia spłaty kredytu. Konsument jest zobowiązany zwrócić niezwłocznie kredytodawcy kwotę udostępnionego kredytu hipotecznego wraz z odsetkami, nie później niż w terminie 30 dni od dnia złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy. W przypadku odstąpienia od umowy o kredyt hipoteczny kredytodawcy nie przysługują żadne inne opłaty, z wyjątkiem bezzwrotnych kosztów poniesionych przez niego na rzecz organów administracji publicznej.

Wymogi dla pośredników kredytu hipotecznego oraz agentów

Działalność polegająca na świadczeniu usług w zakresie pośrednictwa kredytu hipotecznego może być wykonywana wyłącznie przez pośredników kredytu hipotecznego lub agentów. Pośrednik kredytu hipotecznego może prowadzić działalność w zakresie pośrednictwa kredytu hipotecznego po uzyskaniu zezwolenia wydanego przez Komisję Nadzoru Finansowego (dalej jako „KNF”) i wpisu do rejestru pośredników kredytowych. Zezwolenie wydawane jest przez KNF w drodze decyzji administracyjnej. Agent wykonuje działalność w zakresie pośrednictwa kredytu hipotecznego na podstawie umowy agencyjnej zawartej z pośrednikiem kredytu hipotecznego i podlega obowiązkowi wpisu do rejestru pośredników kredytowych. Pośrednik kredytu hipotecznego ponosi pełną i bezwarunkową odpowiedzialność za wszelkie działania lub zaniechania jego agenta podejmowane w imieniu i na rzecz tego pośrednika kredytu hipotecznego.

Nadzór nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami

Pośrednictwo kredytu hipotecznego będzie podlegać nadzorowi sprawowanemu przez KNF. Projekt ustawy reguluje między innymi sankcje, jakie organ nadzorczy może nakładać na pośredników kredytu hipotecznego i agentów. Ponadto przewiduje, że decyzje administracyjne w sprawie cofnięcia bądź ograniczenia zezwolenia na prowadzenie działalności pośrednictwa kredytu hipotecznego oraz w przypadku zawieszenie członka zarządu są wykonywane natychmiast.

W ramach nadzoru KNF może:

  • wydawać zalecenia w zakresie zapewnienia zgodności działalności z przepisami niniejszej ustawy oraz podjęcia środków koniecznych do zapobieżenia naruszeniom praw konsumentów wynikających z niniejszej ustawy,
  • żądać udzielenia pisemnych lub ustnych informacji oraz przekazania danych umożliwiających zapewnienie zgodności prowadzonej działalności pośrednictwa kredytu hipotecznego z przepisami niniejszej ustawy.

W razie stwierdzenia, że pośrednik kredytu hipotecznego lub agent nie wykonuje wyżej wymienionych zaleceń w wyznaczonym terminie, KNF może:

  • nałożyć na osobę zarządzającą bezpośrednio odpowiedzialną za stwierdzone nieprawidłowości karę pieniężną do wysokości trzykrotnego miesięcznego wynagrodzenia brutto tej osoby,
  • nałożyć na podmiot karę pieniężną w wysokości do 500 000 złotych,
  • wystąpić do podmiotu z wnioskiem o odwołanie osoby zarządzającej,
  • zawiesić w czynnościach osobę zarządzającą,

cofnąć zezwolenie albo wykreślić z rejestru pośredników kredytowych w przypadku agentów oraz powiązanych pośredników kredytu hipotecznego.

Share This:

Dodaj komentarz